各大银行能够自由地调节开发贷总量

2018-03-29 08:02

光大证券研报表示,受宏观形势影响,银行目前仍处于风险释放期,不良贷款持续暴露,这使银行在企业信贷方面趋于谨慎,风险偏好下降,倾向于将信贷投向低风险领域,个人住房贷款是相对稳妥的选择。但由于此前二套房贷款限制仍然较严,使银行无法大规模开展此类业务。近期部分银行放松二套房认定标准,正是对这种信贷投放意愿的反映。但利率折扣不会太大,预计七折不可能见到。

据光大证券测算,目前银行资金成本在4%左右,再加上业务费用、拨备费用等,按6%左右发放信贷才有利可图(也就是九折左右),因此房贷大打折扣的可能性不大。

在9月底央行和银监会调整房贷政策后,多家大行已出台了具体措施,并已按照新的房贷政策开始执行。其中,国有四大行公开表示已经开始落实执行首套房贷款新政策。

而民生证券首席宏观研究员管清友则认为,重申利率七折下限意义不大,目前银行基本对房贷实行基准利率,自由定价体系下,房贷利率触及下限的可能性不大。

“现在很多理财产品的收益率都能超过基准利率的七折,除非满足一些附加条件,否则对银行而言,很难做到七折,因为七折保本都很难。”《第一财经日报》从一国有大行某营业部了解到。

北京一家房产经纪商告诉《第一财经日报》:“新政刚刚开始,很多家银行营业部已经出台了具体的房贷利率打折程度,但从客户的申请情况看,七折很难申请到,七折只有在2009年左右的时候出现过,现在国有大行最低能做到的大致是八五折,贷不到款的情况依然可见。”

至于房贷新政下来首套房贷款利率,国泰君安证券分析认为,各家银行会综合权衡本行资金成本高低、地区业务竞争状况制定本行的利率折扣政策。预计在竞争激烈地区(例如北京市)国有行利率折扣可能落在八折到八五折区间,资金成本较高的股份制银行利率可能落在九折到九五折区间。

据记者了解,此前数年,每年进入第四季度,房贷额度都比较紧张。国泰君安证券预计,2014年不会出现这种情况,只要有需求,头寸都会有保证。原因包括:实体有效信贷需求不是很充足,部分银行存在额度难放的情况;当前银行间流动性相对宽松;央行曾作过明确表态,房贷额度不够可跟央行另外申请。

全国房地产销售数据下滑的情况已经多次出现。据国家统计局数据,今年1~8月份,全国商品房销售面积64987万平方米,同比下降8.3%,降幅比1~7月份扩大0.7个百分点;商品房销售额41661亿元,下降8.9%,降幅比1~7月份扩大0.7个百分点。

虽然新政要求贷款利率下限为贷款基准利率的70%,但据《第一财经日报》从多家国有大行营业部和房产经纪商处了解到,多家银行虽已经改变首套房的认定标准,但考虑到资金成本与额度,在基准利率的基础上打七折几乎很难做到。

此外,有媒体报道称,央行对商业银行的开发贷限额管理制度已有松动,以往央行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10%,而现在,各大银行能够自由地调节开发贷总量,目前,央行已经把开发贷授信总量的权限下放至商业银行总行,商业银行可以重新启动新增开发贷款审批制度。

瑞银证券分析表示,央行和银监会已于9月30日放松了房贷政策,这是本轮回调以来房地产政策最明确、最重要的放松。短期内,放松限贷应会多少有助于提振市场情绪、助推房地产销售,从而在一定程度上改善开发商和地方政府的财务状况。但政策放松无法扭转房地产部门的结构性下滑,因此不可能使房地产活动显著反弹。

9月30日,央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,内容包括首套房首付比例30%,贷款利率下限是贷款基准利率的0.7倍,以及对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买商品房,执行首套房贷款政策。

随后,多家银行相继发布最新措施表示已经开始执行房贷新政,而国有四大行则首先表态,具体的打折情况授权各分行自主确定。

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